Nisan Ayında Şaşırtan Rekor: Günde 7.000 Konut Satışı!
Son açıklanan konut satış verileri, piyasadaki en dikkat çekici gelişmeydi. Özellikle Nisan ayına ilişkin rakamlar oldukça renkli. Bildiğiniz gibi Mart ayının sonlarında yaşanan 19 Mart krizi ve Merkez Bankası’nın politika faizini %49’a kadar çıkarması gibi gelişmelerin konut piyasasını olumsuz etkilemesi bekleniyordu. Ancak Nisan ayı satışları bu beklentiyi karşılamadı, hatta tam tersine bir durum ortaya çıktı.
Nisan ayı, deprem idari izinleri ve bayram tatilleri nedeniyle çalışma gün sayısı oldukça az (yalnızca 17 gün) bir aydı. Ancak bu kısıtlı sürede günlük ortalama 7.000 adet konut satışı gerçekleşti. Ahmet Büyükduman, bu rakamın, 2013 yılından itibaren doğru düzgün ölçülmeye başlanan konut satışları açısından tüm Nisan aylarının rekoru olduğunu vurguladı. Bu durum, “yemedik içmedik konut aldık” şeklinde yorumlanabilecek bir piyasa dinamiğine işaret ediyor.
Yüksek Faize Rağmen Talep Neden Güçlü? Piyasa Tepkisi Neden Gecikiyor?
Doğal piyasa şablonu gereği, yüksek faiz oranlarının ve kredi koşullarındaki zorluğun konut talebini frenlemesi beklenir. Ancak Nisan verileri tam tersini gösterdi. Büyükduman’a göre bunun birkaç nedeni olabilir. Birincisi, konut piyasasındaki karar alma süreçleri anlık değildir. Bir ev alma düşüncesi, piyasa gözlemi, yer görme, pazarlık gibi süreçler zaman alır. Nisan ayında gerçekleşen satışların hikayesi, belki de Ocak ayında başlamış olabilir. Yani, 19 Mart veya faiz artışı gibi gelişmelerin etkisi henüz tam olarak hissedilmemiş olabilir.
Piyasanın yeni duruma uyum sağlamasının bir gecikme ile olacağını belirten Büyükduman, faiz artışının ve ekonomik sıkılaşmanın etkisinin muhtemelen Mayıs ayı verilerinde görülebileceğini tahmin ediyor. Mayıs’ta günlük satış adedi 7.000’in altına (örneğin 6.500’e) düşerse, o dönemki etkilerin şimdi kendisini gösterdiği söylenebilecek. Nisan ayı, geçen yılın Temmuz ayından itibaren gelen talep dalgasının bir devamı olarak görülebilir.
Fiyatlar Enflasyona Neden Yetişemiyor? Arz Talep Klasiği İşlemiyor mu?
Piyasadaki güçlü talebe rağmen konut fiyatları genel olarak enflasyonun gerisinde kalıyor. Aylık %3’lük genel enflasyona karşın, İstanbul’da konut fiyat artışı %2.7, Ankara’da %2.8 civarında. Bu büyük illerde enflasyon düzeyine yakın bir artış olsa da, Türkiye’nin geri kalanında aylık artış yaklaşık %1.5, yani enflasyonun 1.5 puan gerisinde. Yıllık bazda bakıldığında ise konut fiyatlarındaki artış %33 iken, enflasyon %38. Bu da reel olarak 3.6 puan gerileme anlamına geliyor.
Basit ekonomi mantığına göre talep güçlüyse fiyatların artması gerekir. Ancak burada “diğer her şey sabitken” koşulu devreye girmiyor, çünkü faiz oranları sabit değil. Büyükduman, mevcut faiz düzeyinde aslında fiyatların daha da düşmesi gerektiğini belirtiyor.
Peki bu paradoks nasıl açıklanabilir? Büyükduman’a göre, gayrimenkul piyasasındaki hareketler önemli ölçüde demografik, yani temel bir ihtiyaçtan kaynaklanıyor. Barınma, yatırım spekülasyonundan daha baskın bir faktör. İhtiyacı olan insanlar alım kararlarını hızlandırabiliyor. Satanlar ise muhtemelen başka ihtiyaçlar (iş kurma, borç ödeme vb.) nedeniyle satıyorlar.
Bir diğer önemli faktör ise birinci el konut satışları. Toplam satışların yaklaşık %30’unu oluşturan birinci el konutlar, müteahhitler tarafından inşaatları sürdürmek için nakit akışı yaratma zorunluluğu nedeniyle piyasaya sürülüyor. Müteahhitler yüksek faiz ortamında pazarlık marjını artırmak zorunda kalıyor ve bu durum hem birinci el hem de ikinci el fiyatlarını aşağı çekiyor. Birinci el konutların önemli bir kısmı arsa sahiplerinin payına düşüyor ve bu konutlar genellikle kiraya veriliyor veya aile bireylerine kullandırılıyor.